A partir das regras de direito brasileiro, o estrangeiro que aqui desejar adquirir propriedade imóvel, não enfrentará qualquer óbice se seu objetivo for a propriedade urbana, devendo para tanto seguir os mesmos procedimentos administrativos que qualquer brasileiro está sujeito.
Entretanto, existem regras específicas que regulam a aquisição de propriedade rural por não brasileiros.
Somente poderá adquirir tais propriedades o estrangeiro que resida no país ou a Pessoa Jurídica autorizada a funcionar no Brasil, casos em que tal aquisição ficará regulada pela lei 5.709/71, conforme artigo 1º do diploma mencionado:
Art. 1º – O estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil só poderão adquirir imóvel rural na forma prevista nesta Lei.
A aquisição desta propriedade terá como limitador seu tamanho, sendo medido através de módulos de exploração indefinida, que é:
O Módulo de Exploração Indefinida (MEI) é uma unidade de medida, expressa em hectares, a partir do conceito de módulo rural, para o imóvel com exploração não definida.A dimensão do MEI varia entre 5 e 70 hectares, de acordo com a Zona Típica de Módulo (ZTM) do município de localização do imóvel rural.[1]
Assim, a Lei que regula a aquisição de propriedade rural por estrangeiro, fixa 3 regras gerais de aquisição com base no tamanho da propriedade:
· Se a propriedade tiver menos que 3 Módulos de Exploração Indefinida a aquisição e livre e independe de qualquer licença ou autorização.
· Nas aquisições de propriedades com tamanho entre 3 e 50 Módulos de Exploração Indefinida, o estrangeiro deverá receber autorização do Ministério da Agricultura, ouvido o órgão federal competente, conforme será especificado abaixo.
· Fica vedada a aquisição de propriedade com mais de 50 Módulos de Exploração Indefinida, salvo por autorização do Congresso Nacional, conforme dispõe o artigo 23, §2º da Lei 8629/93, ou do Presidente da República, por meio de decreto, quando se tratar de imóvel rural vinculado a projetos julgados prioritários em face dos planos de desenvolvimento do País, nos termos do artigo 12, §3º da Lei 5.709/71.
Ainda, além das regras gerais, existem regras especiais, que podem ser resumidas como:
· A aquisição de imóvel situado em área considerada indispensável à segurança nacional por pessoa estrangeira, física ou jurídica, depende de autorização prévia da Secretaria Geral do Conselho de Segurança Nacional, área esta considerada a faixa de até cento e cinquenta quilômetros de largura, ao longo das fronteiras terrestres, conforme artigos 7º da Lei 5.709/71 e 20 §2º da Constituição Federal.
· A soma das áreas rurais pertencentes a pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, não poderá ultrapassar ¼ da superfície dos Municípios onde se situem.
· As pessoas da mesma nacionalidade não poderão ser proprietárias, em cada Município, de mais de 40% de ¼ da superfície dos Municípios onde se situem.
Contudo, ficam excluídas destas últimas duas regras o comprador que tiver filho brasileiro ou for casado com pessoa brasileira sob o regime de comunhão de bens.
Quando quem pretender a aquisição do imóvel for Pessoa Jurídica, esta só poderá adquirir imóvel rural quando este se destinar à implantação de projetos agrícolas pecuários, industriais, ou de colonização vinculados aos objetivos estatutários da empresa adquirente.
Para tanto, a aquisição dependerá da aprovação dos projetos pelo Ministério da Agricultura, sendo ainda ouvido o órgão competente:
§ 2º São competentes para apreciar os projetos:
a) o INCRA, para os de colonização;
b) a SUDAM e a SUDENE, para os agrícolas e pecuários situados nas respectivas áreas;
c) O Ministério da Indústria e do Comércio, para os industriais e turísticos, por intermédio do Conselho do Desenvolvimento Industrial e da Empresa Brasileira de Turismo, respectivamente.[2]
Passada a fase de autorizações o imóvel deverá ter matrícula registrada no Cartório de Registro de imóveis, em cadastro especial, em livro auxiliar, no qual constará a identidade do adquirente, se pessoa física deverá possuir inscrição no CPF(Cadastro de Pessoas Físicas), e se Pessoa Jurídica no CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas), com procurador residente no Brasil, o qual deverá ter inscrição no CPF e será o administrador do bem imóvel adquirido.
Por fim,cumpre esclarecer que caso os requisitos acima mencionados não sejam cumpridos,a aquisição do imóvel rural é nula, e, portanto, não produzirá efeitos.
Havendo quaisquer outras dúvidas não hesite em nos consultar.
Paulo José Pinto da Fonseca
Advogado
OAB/SP 336.352
[1]INCRA (Instituto nacional de colonização e reforma agrária). http://www.incra.gov.br/index.php/estrutura-fundiaria/regularizacao-fundiaria/modulo-de-exploracao-indefinida-mei Acessado em: 10/02/2014.
[2]Decreto 74.965/74, consultado em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto/1970-1979/D74965.htm Acessado em: 10/02/2014.
